Risque de bulle immobilière, ce que révèle cette nouvelle étude va vous surprendre
Les prix des logements montent plus vite que les revenus, l’accès au crédit se détend et certaines régions semblent sous tension. Tout ça crée une ambiance un peu étrange, presque comme si le marché avançait sur une patinoire trop fine.
Un marché qui continue d’avancer malgré les signaux d’alerte
Quand on regarde les données d’UBS, on se rend vite compte que le marché helvétique vit une période assez singulière. L’indice UBS Swiss Real Estate Bubble Index grimpe à 0.9, ce qui correspond à un niveau de risque modéré. Pas de panique générale, mais une atmosphère où chacun commence à jeter un œil en coin aux graphiques.
Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent plus vite que les revenus des ménages et que les loyers. J’ai souvent l’impression que cette déconnexion se ressent déjà dans les discussions entre amis : tout le monde connaît quelqu’un qui renonce à acheter ou qui attend « un meilleur moment », sans trop savoir ce que ça veut dire.
L’octroi de prêts hypothécaires repart à la hausse. On peut s’imaginer la scène : les banques ouvrent un peu plus grand la porte, les ménages tentent leur chance, et au milieu de tout ça, les prix continuent de grimper comme si l’idée de ralentir ne leur venait jamais.
Les régions sous tension
Les cantons de Zurich et Vaud reviennent souvent dans la conversation lorsqu’on parle de risque de surchauffe. Ce n’est pas totalement surprenant quand on voit la demande locale, les flux d’arrivants et les projets en cours. Les analyses montrent que le rapport prix-revenu et prix-loyer y tire vers le haut.
Dans un autre registre, les Grisons vivent un boom des résidences secondaires. Une ambiance très montagne, chalets rénovés, investisseurs séduits par l’air pur. Tout ça crée un effet boule de neige* sur les prix, surtout dans les zones touristiques.
- Pression sur le parc immobilier existant
- Propriétés de vacances achetées en prévision d’une hausse future
- Rapport prix-loyer de plus en plus décalé
*J’avoue, jeu de mots un peu facile…
Genève, l’exception assez inattendue
À Genève, la dynamique semble différente. L’évolution des prix reste sous la moyenne nationale, ce qui limite les déséquilibres. Quand on sait comment la ville fonctionne, avec ses travailleurs transfrontaliers, ses institutions internationales et sa géographie un peu serrée, on pourrait croire que la pression serait encore plus forte. Et puis non. Comme quoi, les intuitions ne mènent pas toujours loin.
Les loyers proposés, eux, dépassent d’environ 1 % ceux des loyers existants. Ce n’est pas un écart énorme, mais ça suffit pour rappeler que la demande reste vive. La baisse du taux de référence en septembre devrait calmer la hausse, du moins un peu.
Une ambiance presque paradoxale
Un certain décalage apparaît : le marché reste solide, les prix continuent leur progression, alors que quelques régions montrent davantage de retenue. On pourrait presque imaginer le marché immobilier comme une personne qui avance d’un pas assuré, tout en jetant parfois un regard en arrière pour s’assurer que l’équilibre tient encore.
Et pour 2026, à quoi s’attendre ?
Les projections d’UBS indiquent une hausse nominale d’environ 3 % pour les logements en propriété l’année prochaine. Pas besoin de sortir la calculatrice : ça signifie que les prix continueront de devancer les revenus et les loyers. Pour beaucoup de ménages, la question se posera encore : acheter ou attendre ?
Pour le marché locatif, la dynamique se calme. Les loyers proposés stagnent depuis le deuxième trimestre 2025 et le recul du taux d’intérêt de référence en mars et septembre devrait jouer un rôle modérateur. Un peu comme quand on baisse le feu sous une casserole qui déborde : ça ne règle pas tout, mais ça aide.
- Loyers proposés : +1 % environ par rapport aux loyers existants
- Prix à la consommation : stables
- Hypothèques : volume en hausse
Avec tous ces signaux, on peut imaginer un marché qui ne s’arrête pas vraiment, mais qui avance en tirant un peu plus sur les freins. Une sorte de demi-pause.
Un dernier regard sur la carte des risques
La carte publiée par UBS montre assez nettement les zones où le rapport prix-revenu s’écarte de la normale. Les Grisons, Lausanne, certaines zones touristiques : ça se voit à l’œil nu. On peut presque suivre le fil rouge des régions où les prix se sont emballés ces cinq dernières années.
À l’inverse, Genève fait figure de zone stable. On ne sait pas combien de temps cela durera, mais pour l’instant, la situation reste plus équilibrée qu’on pourrait l’imaginer.
À ce stade, on peut dire que le marché helvétique évolue dans un mélange assez particulier de confiance et de tension. Une situation qui rappelle un jeu de Jenga où chacun avance avec prudence, même si l’ensemble tient encore.
