Devenir propriétaire en Suisse, du premier calcul à l’acte chez le notaire

Deux chiffres décident de presque tout, l’apport et le revenu. Le bien vient après.

L’apport. Pour obtenir un crédit hypothécaire, vous devez financer au moins 20 % du prix avec vos propres moyens. La banque prête le reste, jusqu’à 80 %. Ce prêt se découpe en deux. Une première hypothèque d’environ 65 % de la valeur, puis une seconde qui monte jusqu’à 80 %, souvent à un taux un peu plus élevé parce que la banque y prend plus de risque. Le portail officiel ch.ch décrit ce découpage de la même façon.

Une précision change beaucoup de dossiers. Au moins la moitié de cet apport, soit 10 % du prix, ne peut pas venir de votre caisse de pension. C’est une exigence des directives que les banques appliquent et que la FINMA reconnaît. Un acheteur qui compte uniquement sur son 2e pilier n’a donc pas d’apport, aux yeux de la banque.

Le revenu. La banque ne calcule pas vos charges avec le taux du jour. Elle prend un taux théorique nettement plus haut, pour vérifier que vous tiendrez si les taux remontent. Le repère employé par la Banque nationale pour mesurer la soutenabilité des crédits est un taux de 5 %, avec des frais qui ne dépassent pas un tiers du revenu. Chaque établissement fixe ses propres paramètres, mais c’est ce calcul qu’il faut faire en premier. Le taux réel que vous paierez ensuite, fixe ou lié au SARON, est une autre question, que nous traitons dans notre article sur l’évolution des taux hypothécaires en Suisse.

L’amortissement. La seconde hypothèque ne reste pas indéfiniment. Les mêmes directives demandent que la dette redescende aux deux tiers de la valeur du bien en quinze ans au plus. Cet amortissement se fait soit directement, en remboursant la banque, soit indirectement, en versant sur un 3e pilier mis en gage.

Prenons un appartement de CHF 900’000, et suivons ce que la banque va poser sur la table.

CHF 132’000 de revenu brut par an, et ce n’est pas encore le chiffre final. La banque ajoute une part pour l’entretien du bien, qu’elle fixe à sa manière, et qui relève le seuil. Pour un couple, les deux revenus s’additionnent.

Les frais d’achat s’y ajoutent encore. Droits de mutation, émoluments du registre foncier, notaire. Selon ch.ch, les droits de mutation se situent entre 1 et 3,3 % du prix d’achat, soit entre CHF 9’000 et CHF 29’700 sur notre exemple. L’écart vient du canton, et parfois de la commune. Nous avons comparé les droits de mutation des cantons romands dans un article séparé.

Notre conseil est de faire ce calcul avant la première visite, et de le faire avec votre propre revenu. Il vous dira quel prix viser, et il vous évitera de tomber amoureux d’un bien que la banque refusera.

Les CHF 180’000 de notre exemple peuvent se composer de plusieurs sources. ch.ch cite l’épargne bancaire, les titres, les donations et avances d’hoirie, les prêts de parents ou de proches, l’avoir du 3e pilier et celui de la caisse de pension. C’est la banque qui accepte, ou non, chacune de ces pièces.

Le 2e pilier se mobilise de deux façons. Le versement anticipé retire une partie de votre avoir, qui devient de l’apport. La mise en gage le laisse dans la caisse de pension, mais le donne en garantie à la banque, ce qui peut améliorer les conditions du prêt. L’Office fédéral des assurances sociales en décrit les conditions. Le versement anticipé ne finance que le logement principal, il demande l’accord écrit du conjoint ou du partenaire enregistré, et il réduit vos futures prestations de vieillesse.

Ce dernier point est celui qu’on oublie. Retirer son 2e pilier, c’est échanger une partie de sa retraite contre un logement. C’est souvent un bon échange, mais il se calcule. Votre caisse de pension vous dira ce qu’elle peut libérer, et ce que le retrait coûte à votre couverture. Nous avons détaillé les deux options dans notre article sur l’utilisation de la LPP pour un achat immobilier.

Avec un budget arrêté, la recherche devient plus simple, et aussi plus dure. Plus simple parce que vous écartez d’office ce qui dépasse. Plus dure parce que les biens qui restent dans le budget sont aussi ceux que tout le monde regarde.

Trois questions trient la plupart des annonces. Maison ou appartement en PPE, avec les charges communes et le règlement qui vont avec. Neuf, sur plan, ou ancien, avec des travaux à chiffrer avant de signer. Et l’emplacement, qui pèse plus lourd que la surface sur le prix de revente. Nos biens immobiliers à vendre se filtrent par type de bien et par canton.

Une partie des biens change pourtant de mains sans jamais paraître en ligne. Un propriétaire qui veut vendre discrètement, une succession, un voisin qui s’est renseigné avant tout le monde. Un acheteur qui ne regarde que les portails arrive souvent après la bataille. C’est une des raisons de passer par un courtier qui connaît le marché local, qui sait ce qui va se vendre avant que ce soit annoncé.

Le bien trouvé, les étapes s’enchaînent dans un ordre qu’il vaut mieux ne pas inverser.

L’offre. Vous faites une offre au vendeur, souvent par écrit. Elle fixe le prix dont on va parler, mais la vente elle-même se conclut plus tard, chez le notaire.

Le financement. Avant de signer quoi que ce soit de définitif, obtenez l’accord de financement de la banque sur ce bien précis. La banque fait estimer l’objet, et son estimation peut être inférieure au prix convenu. Dans ce cas, c’est l’apport qui doit combler l’écart, pas l’hypothèque.

L’acte de vente. En Suisse, la vente d’un immeuble passe par un acte authentique dressé par un notaire. Il prépare l’acte à partir du registre foncier, où figurent les servitudes et les gages qui grèvent le bien. Nous revenons sur le rôle du notaire dans une transaction immobilière dans un article dédié.

Le transfert. Le paiement du prix et l’inscription au registre foncier font de vous le propriétaire. Les droits de mutation sont perçus à ce moment.

Si vous êtes étranger, une étape peut précéder toutes les autres. Selon votre nationalité et votre permis, l’achat peut demander une autorisation. La page de ch.ch consacrée à l’achat par un étranger présente les cas un par un.

Beaucoup de guides vantent encore les avantages fiscaux de la propriété. Ils décrivent un système qui a une date de fin. En septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté l’abolition de la valeur locative, et le Conseil fédéral a fixé son entrée en vigueur au 1er janvier 2029.

Jusqu’à fin 2028, rien ne change. Le propriétaire qui habite son logement déclare une valeur locative, un revenu fictif, et déduit en contrepartie ses intérêts hypothécaires et ses frais d’entretien. À partir de 2029, la valeur locative disparaît pour le logement occupé, et les deux déductions avec elle. Les intérêts ne resteront déductibles que pour la part louée de vos biens. Une déduction limitée dans le temps est prévue pour les personnes qui accèdent pour la première fois à la propriété.

Pour un acheteur d’aujourd’hui, deux conséquences. Les travaux d’entretien faits avant 2029 restent déductibles, ceux faits après ne le seront plus, ce qui plaide pour poser le calendrier des travaux avant de signer. Et l’argument « acheter pour déduire ses intérêts » disparaît. L’effet net dépend de votre dette. Un propriétaire peu endetté gagne à ne plus déclarer de valeur locative, un propriétaire très endetté perd une déduction qui comptait, sauf pendant la période couverte par la déduction du premier logement.

Devenir propriétaire reste un bon projet quand le calcul de la banque tient. Ce n’est plus l’impôt qui le justifie.