Évaluer un bien immobilier dans une succession, la valeur et la date qui comptent

Dans une succession, un immeuble s’évalue pour plusieurs usages, et chaque usage obéit à sa propre règle.

Le piège est de garder un seul chiffre pour tout. Par exemple, partager la maison sur la valeur fiscale de la déclaration de succession, ou sur une estimation faite au décès alors que le partage se signe deux ans plus tard.

L’impôt sur les successions est cantonal, et les trois cantons où nous avons nos agences ne le règlent pas de la même façon. Ils s’accordent sur un point, le conjoint survivant et le partenaire enregistré ne le paient pas.

Dans le canton de Vaud, les descendants ne paient l’impôt qu’au-delà d’un seuil. Pour un décès survenu depuis le 1er janvier 2025, rien n’est dû tant que la part qui revient à chaque souche, c’est-à-dire à chaque enfant et à sa descendance, reste sous 1’001’000 francs. Pour un décès antérieur, le seuil reste à 251’000 francs. Attention à l’effet de seuil. Au-delà de 1’001’000 francs, l’exonération fond d’un centième par tranche de 1’000 francs et disparaît à 1’100’000 francs. L’impôt se calcule alors sur toute la part, pas seulement sur ce qui dépasse, et dès 1’100’000 francs son taux cantonal va de 3,4 % à 3,5 % selon le montant. La commune peut y ajouter jusqu’au même montant. L’administration cantonale des impôts détaille ces seuils.

Pour cet impôt, l’immeuble n’est pas compté à son prix de marché. La loi vaudoise retient 80 % de son estimation fiscale. Quand cette estimation est ancienne et ne correspond plus à la valeur actuelle, l’administration fiscale peut en demander la révision, et les héritiers ont le même droit jusqu’à ce que la taxation devienne définitive. C’est alors 80 % de la nouvelle estimation qui compte, ce qui alourdit l’impôt quand l’ancienne était basse. L’inventaire des biens du défunt est dressé par un notaire que les héritiers choisissent et que l’administration charge de cette mission, sauf si la fortune reste manifestement sous le seuil d’imposition.

Dans le canton de Fribourg, le conjoint et les parents en ligne directe, enfants et petits-enfants compris, sont exonérés. L’immeuble est compté à sa valeur fiscale. Quand la succession revient exclusivement à des parents en ligne directe, au conjoint, ou aux deux, la dernière taxation du défunt tient lieu d’inventaire fiscal.

Dans le canton de Neuchâtel, selon la loi en vigueur en octobre 2026, les descendants paient 3 % sur leur part, après une déduction de 50’000 francs par enfant, accordée par souche aux petits-enfants dont le parent est décédé. L’immeuble y est compté à son estimation cadastrale, et c’est l’autorité fiscale qui dresse l’inventaire au jour du décès.

Dans les trois cantons, la valeur retenue pour l’impôt est donc une valeur fiscale. Elle sert à calculer l’impôt, pas à partager la maison entre frères et sœurs.

Le Code civil prévoit que les immeubles s’imputent sur les parts des héritiers à leur valeur vénale au moment du partage, et non à celle du jour du décès. Entre les deux, il s’écoule souvent des mois, parfois des années, le temps de réunir les documents, de régler l’impôt et de se mettre d’accord. Si le marché a bougé, ou si le bien s’est abîmé faute d’entretien, c’est la valeur du jour où l’on partage qui compte.

Une estimation faite peu après le décès donne une première base de discussion. Si le partage se signe un an ou deux plus tard, elle mérite d’être refaite, sinon les héritiers partagent sur une valeur qui n’est plus celle du marché.

Les donations suivent une autre règle. Un bien que le défunt avait donné de son vivant à l’un de ses enfants se rapporte à la succession, sauf si le défunt l’en a expressément dispensé, pour sa valeur au jour du décès, ou pour son prix de vente si l’enfant l’avait déjà vendu. C’est aussi l’état de la succession au jour du décès qui sert à calculer la part que la loi réserve aux héritiers. Dans une même succession, deux biens peuvent donc s’évaluer à deux dates différentes.

Tant que le partage n’est pas fait, les héritiers sont propriétaires ensemble et décident ensemble. Chacun peut en principe demander le partage à tout moment, et le juge peut le différer pour un temps si une liquidation immédiate faisait nettement baisser la valeur des biens.

Si les héritiers ne s’entendent pas sur la valeur, des experts officiels fixent le prix d’attribution. Dans le canton de Vaud, c’est le président du tribunal d’arrondissement qui les désigne. S’ils ne s’entendent pas sur celui qui garde le bien et que le testament ne règle pas la question, celui-ci est vendu et le prix réparti, aux enchères si l’un d’eux le demande.

C’est souvent le cas le plus délicat. Le défunt a pu désigner par testament l’héritier qui reprend la maison, et cette règle de partage s’impose aux autres. Sinon, il faut l’accord de tous. La maison s’impute sur la part de celui qui la reprend, à sa valeur vénale au jour du partage. Si elle vaut plus que sa part, il verse la différence aux autres, et un petit écart sur l’estimation représente vite une somme importante. C’est là qu’une valeur documentée, que chacun peut vérifier, évite le plus de tensions.

Le conjoint survivant a un droit particulier. Si le défunt était marié, le régime matrimonial se liquide d’abord, avant le partage de la succession, et les acquêts y sont estimés à leur valeur au moment de cette liquidation. Ensuite, quand la maison ou l’appartement était le logement des époux, le conjoint peut demander que le bien lui soit attribué en propriété, en imputation sur sa part. Si les circonstances le justifient, un usufruit ou un droit d’habitation peut remplacer la propriété. Là encore, la valeur du bien au partage détermine ce que le conjoint reçoit en moins sur le reste de la succession.

Dans le canton de Vaud, le partage d’un immeuble hérité et le rachat de leurs parts entre héritiers peuvent échapper au droit de mutation, à des conditions précises. L’exonération n’est pas automatique, et une plus-value reste imposée. L’administration ne la calcule pas sur la hausse du marché depuis le décès, mais sur l’écart entre la valeur retenue dans le partage et l’estimation fiscale de l’immeuble au moment de la succession, pour la part reprise. Plus la valeur de partage est élevée, plus ce montant augmente. Posez la question au notaire avant de signer le partage.

Si les héritiers décident de vendre, les démarches sont celles que nous décrivons pour la vente d’un bien immobilier après un décès. Côté impôt, hériter d’un immeuble ne déclenche pas l’impôt sur le gain immobilier, il est reporté à la vente suivante. Le jour où les héritiers vendent, le gain ne se calcule pas sur la valeur retenue dans la succession, mais sur le prix payé lors du dernier transfert imposé, en général l’achat par le défunt. La valeur de la succession ne devient pas votre prix d’achat.

La durée de possession suit la même logique. Dans les cantons de Vaud et de Neuchâtel, elle se compte depuis ce même achat, et Fribourg applique le même principe dans sa pratique. C’est une bonne nouvelle pour l’héritier qui vend vite, puisque le taux de l’impôt baisse avec les années de possession. La nouvelle est moins bonne quand le défunt avait acheté bon marché il y a longtemps, car tout le gain accumulé depuis est imposé.

Pour un achat ancien, le prix payé peut être remplacé par une valeur officielle. En Vaud, c’est l’estimation fiscale, si elle a été notifiée après l’achat et qu’elle est en vigueur depuis au moins dix ans au moment de la vente, mais pour un bien hérité le gain imposé ne descend pas sous celui dont l’imposition avait été reportée. À Fribourg, c’est la valeur fiscale fixée au moins quatre ans avant la vente, si l’achat remonte à plus de quinze ans. À Neuchâtel, c’est l’estimation cadastrale d’il y a vingt-cinq ans, si l’achat remonte à plus de vingt-cinq ans. Le reste du calcul est détaillé dans notre article sur le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers.

Nous n’avons trouvé aucune règle fédérale ni cantonale qui impose une expertise dans une succession. Tant que les héritiers s’entendent, une estimation fondée sur le marché local suffit souvent pour décider de vendre, de garder ou de racheter. Notre estimation immobilière gratuite donne cette première base.

Un rapport d’expertise se justifie quand la valeur doit résister à une contestation. C’est le cas lorsqu’un héritier rachète la part des autres ou que les héritiers ne s’accordent pas, lorsqu’une donation faite du vivant du défunt doit être rapportée, ou encore si l’estimation fiscale vaudoise paraît plus élevée que la valeur réelle et qu’on envisage d’en demander la révision. L’expert y expose sa méthode et ses éléments de comparaison, et chacun peut vérifier d’où vient le chiffre. Pour un rapport de ce type, voyez notre page consacrée à l’expertise immobilière.

Dans les deux cas, réunissez le même dossier, avec l’extrait du registre foncier, les plans, la surface, l’année de construction et celle des travaux importants, l’état locatif si le bien est loué et la dernière estimation fiscale. Plus le dossier est complet, plus la valeur est facile à défendre.