Taux hypothécaires en Suisse, comment ils évoluent et ce que ça change pour un acheteur
Trois taux différents circulent sous le même nom, et la confusion coûte cher. Celui que la Banque nationale annonce n’est pas celui qui sert à calculer les loyers, et aucun des deux n’est celui que votre banque vous proposera. Comprendre lequel bouge, et ce qu’il entraîne, vaut mieux que guetter une baisse qui ne viendra peut-être pas.
Trois taux qu'on confond, un seul qui vous concerne
Le taux directeur est fixé par la Banque nationale suisse. C’est l’instrument de la politique monétaire, il s’applique aux banques entre elles, pas aux particuliers. Il se situe à 0,00 % depuis la dernière décision, d’après les chiffres publiés par la Banque nationale suisse, qui indique également un SARON à −0,05 %.
Le taux d’intérêt de référence est un tout autre outil. Il sert à adapter les loyers des baux en cours, et il est calculé sur la moyenne des taux hypothécaires effectivement pratiqués dans le pays. Il est publié par l’Office fédéral du logement, qui l’a maintenu à 1,25 % lors de sa dernière communication. Il concerne les locataires et les bailleurs, pas l’acheteur qui négocie son crédit.
Le taux hypothécaire, celui qui vous intéresse, est le prix que votre établissement vous demande pour vous prêter. Il n’est publié par aucune autorité, il se négocie, et il varie d’un établissement à l’autre sur un même dossier. Les deux premiers taux l’influencent, aucun ne le détermine.
Ce qui fait bouger un taux hypothécaire
Trois forces agissent en même temps, et elles ne vont pas toujours dans le même sens.
La politique monétaire d’abord. Quand la Banque nationale abaisse ou relève son taux directeur, elle change le coût de l’argent à court terme. L’effet est immédiat sur les hypothèques indexées, beaucoup plus indirect sur les taux fixes longs.
Les anticipations de marché ensuite, et c’est ce que les emprunteurs sous-estiment le plus. Un taux fixe à dix ans ne reflète pas la situation d’aujourd’hui mais ce que les marchés anticipent sur dix ans. Il peut monter alors que le taux directeur ne bouge pas, simplement parce que les prévisions d’inflation à long terme se sont durcies.
La marge de l’établissement enfin. Entre son coût de refinancement et le taux qu’il vous propose, la banque prend une marge qui couvre son risque et sa rentabilité. Cette marge se négocie, elle varie selon votre dossier, et elle explique une bonne part de l’écart que vous constaterez d’une offre à l’autre. C’est aussi pour cette raison qu’un taux affiché dans la presse ne dit presque rien de celui que vous obtiendrez.
Fixe, SARON ou mixte, ce que chaque choix engage
Le taux fixe vous met à l’abri d’une hausse pendant toute la durée convenue, et vous prive d’une baisse éventuelle. Il se paie plus cher que l’indexé la plupart du temps, parce que c’est l’établissement qui porte le risque de taux à votre place. Sa contrepartie la plus coûteuse est la rigidité, puisqu’en sortir avant l’échéance suppose une indemnité qui peut être lourde.
L’hypothèque indexée sur le SARON suit le marché monétaire. Elle coûte souvent moins cher quand les taux courts sont bas, et elle expose à des mensualités qui bougent. Elle convient à un emprunteur qui peut absorber une hausse sans que son budget vacille, pas à celui qui calcule au plus juste.
Le panachage entre plusieurs tranches d’échéances différentes est la solution que nous voyons le plus souvent retenue par les acheteurs qui financent une résidence principale. Il évite qu’une seule échéance tombe au mauvais moment, ce qui reste le risque le plus concret de toute cette affaire.
Ce qu'une variation de taux change vraiment dans votre budget
C’est ici que l’écart entre la théorie et la pratique se creuse, et c’est ce que nous constatons dossier après dossier.
Un quart de point de plus sur un crédit, en soi, se supporte. Ce qui ne se supporte pas, c’est l’effet sur votre capacité d’emprunt. Les établissements ne calculent pas votre charge avec le taux qu’ils vous accordent, mais avec un taux théorique nettement supérieur, une prudence destinée à vérifier que vous tiendriez si les taux remontaient fortement. Ce calcul de charge théorique décide du montant qu’on vous prêtera, et il est bien plus sensible que votre mensualité réelle.
Conséquence pratique pour un acheteur romand : une variation de taux modifie moins votre confort mensuel que le prix du bien auquel vous avez droit. Deux acheteurs au même revenu, à six mois d’écart, ne visent pas la même maison. C’est la raison pour laquelle nous demandons systématiquement où en est le financement avant de faire visiter, et pourquoi une estimation de la valeur d’un bien ne suffit pas à savoir si le projet tient.
Ce que le taux de référence change pour un propriétaire bailleur
Le taux d’intérêt de référence ne concerne pas l’acheteur qui emprunte, mais il concerne directement celui qui possède un objet loué. Quand il baisse, un locataire peut demander une adaptation de son loyer, et quand il monte, un bailleur peut en demander une dans l’autre sens. Ce n’est pas automatique, ça se demande, et ça se calcule.
Un propriétaire qui suit ce taux sait donc à l’avance quand la question va se poser dans son immeuble, puisque les dates de publication sont annoncées. Un propriétaire qui ne le suit pas découvre la demande de son locataire dans sa boîte aux lettres. Cette anticipation compte particulièrement quand on détient plusieurs objets, où une adaptation générale change l’état locatif d’un coup. C’est un des points que nous regardons quand nous accompagnons une transaction sur un immeuble de rendement, parce que le rendement affiché d’un immeuble dépend d’un état locatif qui n’est pas figé.
Quand votre hypothèque arrive à échéance
Une échéance se prépare longtemps à l’avance, et c’est le moment où l’on gagne ou perd le plus. Un emprunteur qui s’y prend quelques semaines avant négocie mal, parce qu’il n’a plus le temps de faire jouer la concurrence et que son établissement le sait.
Les questions à trancher sont toujours les mêmes. Quelle part du capital vous voulez amortir, quelle durée vous engagez ensuite, et si vous découpez votre financement en plusieurs tranches pour éviter de tout renouveler le même jour. C’est le moment de renégocier son hypothèque à l’échéance, quand la concurrence joue encore en votre faveur.
Une sortie avant le terme obéit à une autre logique. L’indemnité réclamée annule souvent le gain espéré, et elle se calcule avant d’être décidée, pas après. Les conditions dans lesquelles résilier une hypothèque avant son terme reste défendable dépendent autant de la durée restante que de l’écart de taux.
Il est aussi possible de fixer un taux avant l’échéance, pour une reprise qui n’interviendra que dans plusieurs mois. Cette réservation se paie, sous forme d’un supplément sur le taux obtenu, et elle revient à acheter une assurance contre une hausse. Elle a du sens quand une hausse vous mettrait en difficulté, beaucoup moins quand elle ne ferait que réduire votre marge. La question à se poser n’est pas de savoir si les taux vont monter, mais ce qui se passerait dans votre budget s’ils montaient.
Ce qu'il faut avoir en main pour négocier
Un dossier se négocie sur des éléments concrets, et l’écart entre deux emprunteurs au même revenu vient presque toujours de leur préparation.
- La part de fonds propres et leur origine. Épargne, avoirs de prévoyance, donation, avance d’hoirie. Chaque source n’a pas le même statut aux yeux d’un établissement, et l’arbitrage se fait avant de déposer le dossier.
- Le plan d’amortissement. Amortir directement le capital ou passer par un véhicule de prévoyance ne coûte pas la même chose une fois la fiscalité prise en compte, et l’écart se compte sur toute la durée du prêt.
- La valeur retenue pour le bien. C’est la banque qui l’estime, et son chiffre peut différer du prix que vous payez. Un écart défavorable se répercute directement sur les fonds propres qu’on vous demandera.
- Le découpage des tranches. Décider dès le départ combien d’échéances distinctes vous voulez, plutôt que de le subir au renouvellement.
- Deux offres au minimum. Un établissement qui sait qu’il est seul en lice n’a aucune raison de retravailler sa marge.
Ce travail se fait avant de signer une promesse de vente, jamais après. Un acheteur qui découvre sa capacité réelle une fois l’objet réservé négocie dans l’urgence, et l’urgence se paie.
Faut-il attendre une baisse pour acheter
La question revient à chaque conversation, et la réponse honnête est qu’elle est mal posée.
Attendre suppose deux paris simultanés, que les taux baissent et que les prix ne montent pas pendant ce temps. Historiquement, ces deux mouvements vont souvent ensemble et dans le sens qui vous dessert, puisqu’une baisse des taux augmente la capacité d’emprunt de tous les acheteurs en même temps et se retrouve dans les prix. Vous gagnez sur la mensualité, vous perdez sur le prix d’acquisition, et vous avez patienté.
Ce qui se décide vraiment, c’est votre situation. Un revenu stable, des fonds propres réunis, un bien qui correspond à ce que vous cherchez depuis des mois, cela ne se représente pas à volonté. Le marché romand reste tendu sur les objets bien placés, et les biens corrects partent vite quel que soit le niveau des taux. Nos maisons à vendre dans le canton de Vaud le montrent mois après mois.
Notre position est simple. On achète quand le projet tient avec le taux d’aujourd’hui, jamais en pariant sur celui de demain. Si le dossier ne passe qu’avec une baisse hypothétique, il ne passe pas. C’est ce que nous vérifions d’abord quand un acheteur nous confie l’accompagnement de son projet d’acquisition.
Où trouver les chiffres officiels
Deux sources publiques suffisent à suivre le sujet sans se perdre dans les comparateurs. La Banque nationale suisse publie son taux directeur et le SARON, mis à jour à chaque décision de politique monétaire. L’Office fédéral du logement publie le taux d’intérêt de référence ainsi que le calendrier de ses prochaines publications, de sorte qu’on sait à l’avance quand une adaptation de loyer devient possible.
Le taux que vous obtiendrez, lui, ne figure nulle part. Il dépend de votre dossier, de votre apport, de la durée choisie et de votre capacité à négocier. C’est la seule partie du sujet où l’on peut encore agir.
