Comment vendre un bien immobilier après un décès ?
Vendre un bien immobilier après un décès, ce n’est jamais simple. Entre les formalités légales, les décisions en famille et la charge émotionnelle, on ne sait souvent pas par où commencer.
Qui hérite ? Quand peut-on vendre ? Faut-il un accord de tous les héritiers ? Ce guide vous explique tout, point par point.
Vous allez voir : avec les bonnes infos, les bonnes démarches, et un peu d’accompagnement, on peut avancer sans se perdre dans les papiers.
Les premières démarches après un décès
Acceptation ou refus de la succession : une décision clé
Quand une personne décède, ses proches doivent décider s’ils acceptent ou refusent la succession. En Suisse, cette décision est importante car elle détermine si vous héritez des biens, y compris des biens immobiliers, ainsi que des dettes éventuelles.
Trois options sont possibles :
- Accepter purement et simplement : vous héritez des biens et assumez également les dettes.
- Accepter sous bénéfice d’inventaire : vous acceptez la succession seulement si les actifs suffisent à couvrir les dettes.
- Renoncer à la succession : vous refusez tout et n’héritez de rien.
Le délai pour se positionner est de 3 mois dès que vous êtes informé du décès. Passé ce délai, l’acceptation est considérée comme tacite.
Exemple : si un proche laisse une maison mais aussi des dettes fiscales importantes, il est conseillé de demander un inventaire officiel avant de prendre une décision.
Obtenir le certificat d’héritier en Suisse
Pour pouvoir vendre un bien immobilier hérité, il faut d’abord obtenir un certificat d’héritier. Ce document officiel atteste que vous êtes héritier légitime. Il est délivré par un notaire ou l’autorité compétente du canton.
Les documents nécessaires sont l’acte de décès, un testament ou pacte successoral s’il existe, ainsi qu’une liste complète des héritiers.
Une fois le certificat obtenu, vous pouvez engager les démarches de partage, faire une évaluation du bien, ou confier un mandat de vente à une agence immobilière comme Maillard Immobilier. Sans ce certificat, vous ne pouvez pas intervenir auprès du registre foncier ni signer un contrat de vente.
Quand et comment peut-on vendre un bien immobilier hérité ?
Peut-on vendre avant la clôture de la succession ?
Il n’est pas possible de vendre un bien immobilier tant que la succession n’est pas officiellement clôturée. Le bien fait alors partie de l’hoirie, soit l’ensemble des héritiers qui doivent gérer les biens de manière collective.
Avant cette clôture, les héritiers ne disposent pas d’un certificat de propriété individuel et ne peuvent donc pas vendre. Le notaire doit d’abord déterminer les droits de chacun.
Toutefois, si tous les héritiers sont d’accord, ils peuvent vendre ensemble le bien avant la fin de la procédure. Cela impose :
- un accord écrit de tous les héritiers
- un mandat clair donné à un notaire ou une agence immobilière
- une gestion conjointe de la vente par l’hoirie
Exemple : trois enfants héritant d’un appartement peuvent le vendre avant la fin de la succession s’ils signent tous un accord et mandatent un professionnel.
Rôle de l’hoirie et décisions collectives entre héritiers
L’hoirie est une forme de communauté où les héritiers sont copropriétaires des biens jusqu’au partage officiel. Aucune décision ne peut être prise de manière unilatérale.
Pour vendre un bien, l’accord de tous est indispensable. Un seul refus bloque la vente, ce qui peut compliquer les choses.
En pratique, les héritiers doivent d’abord discuter ensemble, s’accorder sur le prix, le mandat de vente et les conditions, puis signer collectivement le contrat de vente.
Si un héritier s’oppose, une procédure judiciaire peut être envisagée, bien qu’elle soit longue et onéreuse. Il est alors utile de faire appel à un notaire ou à un médiateur pour faciliter l’accord.
Les étapes pratiques pour vendre un bien immobilier
Faire estimer le bien au juste prix du marché
Avant de vendre un bien issu d’une succession, il est essentiel d’en connaître la valeur réelle. L’évaluation permet de fixer un prix cohérent avec le marché.
Un expert immobilier comme Maillard Immobilier peut réaliser cette estimation, en se basant sur la localisation, la surface, l’état général du bien et les transactions récentes dans le quartier.
Une mauvaise estimation peut ralentir la vente : un prix trop élevé empêche la transaction, un prix trop bas engendre une perte financière. Il est donc prudent de comparer plusieurs évaluations si nécessaire.
Choisir entre vente directe ou via une agence immobilière
Une fois le prix fixé, deux options s’offrent à vous : gérer la vente vous-même ou faire appel à une agence immobilière.
La vente directe implique que vous publiez les annonces, organisiez les visites et négociiez vous-même. Cela évite les frais d’agence (généralement entre 2% et 3% du prix de vente), mais demande du temps et des compétences.
En passant par une agence comme Maillard Immobilier, vous signez un mandat de vente : l’agent prend en charge les démarches de A à Z. Cette solution est particulièrement adaptée si plusieurs héritiers sont concernés ou si le vendeur réside à l’étranger. L’agence peut aussi limiter les tensions en jouant un rôle d’intermédiaire neutre.
Obligations légales et fiscales à respecter lors de la vente
Impôt sur les gains immobiliers et autres frais à prévoir
La vente d’un bien hérité est soumise à plusieurs obligations, notamment l’impôt sur les gains immobiliers. Cet impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ou la valeur successorale.
Chaque canton applique ses propres taux. Par exemple, à Genève, le taux peut atteindre 50% en cas de revente rapide, mais diminue avec le temps.
Outre cet impôt, il faut anticiper :
- les frais de notaire liés à la vente,
- les droits de mutation,
- les diagnostics immobiliers exigés dans certains cantons,
- les frais d’agence si vous mandatez un professionnel,
- les coûts de publicité pour la mise en vente.
Exemple : à Lausanne, pour vendre un appartement hérité, il faut d’abord le faire évaluer, régler les frais notariaux, puis déclarer le gain immobilier aux autorités vaudoises.
Cas particuliers : hypothèque ou indivision
Si le bien est encore hypothéqué, la vente reste possible, mais le prêt doit d’abord être remboursé. En général, le produit de la vente couvre cette dette. Il convient de demander une estimation de solde à la banque avant de conclure la vente.
En cas d’indivision, c’est-à-dire si plusieurs héritiers détiennent ensemble le bien, la vente nécessite leur accord unanime. À défaut, la vente est bloquée.
| Situation | Conséquence |
|---|---|
| Maison héritée avec une hypothèque | La banque doit être remboursée lors de la vente |
| Appartement en indivision entre 3 frères et soeurs | Les 3 doivent signer le mandat de vente |
Dans tous les cas, le notaire encadre la procédure et s’assure que tout soit conforme aux règles.
Gérer les désaccords et les aspects émotionnels
Solutions en cas de conflit entre héritiers
Après un décès, les divergences d’opinion entre les héritiers sont fréquentes. Les uns souhaitent vendre rapidement, d’autres préfèrent attendre. Pour éviter que la situation se dégrade, plusieurs solutions existent :
- Faire appel à un notaire en tant que médiateur
- Organiser une réunion pour clarifier les intentions de chacun
- Demander une évaluation indépendante du bien
- Signer un mandat de vente commun si un accord est trouvé
Si aucun consensus ne se dégage, le recours au tribunal reste possible. Il peut imposer une vente judiciaire, procédure qui reste longue et coûteuse.
Conseils pour mieux vivre cette étape délicate
La vente d’un bien après un deuil est souvent émotionnellement difficile, surtout s’il s’agit d’un logement familial chargé de souvenirs.
Pour mieux traverser cette période, prenez le temps de faire le deuil avant de démarrer les démarches, communiquez régulièrement entre héritiers pour éviter les tensions, déléguez si besoin à un professionnel et respectez le rythme de chacun, surtout si la charge affective est forte.
Il est parfois préférable d’attendre quelques semaines avant de prendre des décisions importantes. Un peu de recul permet souvent de mieux évaluer la situation et d’éviter des choix précipités.
