Vendre en viager en Suisse, de la rente à la succession

Un viager est d’abord une vente. L’acheteur, appelé débirentier, devient propriétaire du bien. Le vendeur, le crédirentier, reçoit en échange un bouquet versé le jour de l’acte et une rente viagère versée jusqu’à son décès. Comme toute vente immobilière en Suisse, elle passe par un acte authentique chez le notaire, et la propriété change de mains à l’inscription au registre foncier.

Le viager occupé. Vous restez dans le logement. L’acte vous réserve pour cela soit un droit d’habitation, qui vous permet d’y vivre, soit un usufruit, plus large, qui vous en laisse l’usage complet et, en principe, la possibilité d’en tirer un loyer. Ce choix paraît technique le jour de la signature. Il devient décisif le jour où vous devez partir, nous y revenons plus bas.

Le viager libre. Vous quittez le logement et l’acheteur en dispose tout de suite. Le bien vaut alors davantage pour lui, ce qui se retrouve dans le bouquet et la rente. Cette formule convient à qui veut de toute façon déménager, mais préfère un revenu à vie au prix comptant.

Le Code des obligations connaît aussi l’entretien viager, où l’on cède un bien contre l’engagement d’être logé et soigné dans le ménage de l’acheteur. C’est un autre contrat, avec ses propres formes, que nous laissons de côté ici.

Tout part de la valeur vénale du bien, c’est-à-dire le prix auquel il se vendrait libre, aujourd’hui, sur le marché. Si ce point de départ est faux, tout le reste l’est aussi, et c’est le vendeur qui en supporte la perte pendant des années. La première étape est donc une estimation immobilière gratuite de votre bien, à sa valeur de marché.

L’acheteur ne paiera pas cette valeur. Tant que vous habitez le logement, il ne peut ni l’occuper ni le louer, et le bien vaut donc moins pour lui. Plus vous êtes jeune au moment de la vente, plus cette occupation risque de durer, et plus l’écart se creuse. Ce montant diminué, qu’on appelle parfois la valeur occupée, se partage ensuite entre le bouquet et la rente.

Le partage se négocie. Un bouquet élevé vous donne un capital tout de suite et réduit la rente, un bouquet faible fait l’inverse. La rente, elle, se calcule sur votre durée de vie probable, et c’est le pari du contrat. Si vous vivez plus longtemps que prévu, l’acheteur aura payé plus que la valeur retenue au départ. Si vous décédez tôt, il aura payé moins. Aucun texte ne fixe ce calcul ni ce partage, ce sont les parties qui les arrêtent dans l’acte.

Pour juger une offre, demandez comment on passe de la valeur du bien au bouquet et à la rente, avec quelle valeur occupée, quelle durée de vie probable, quel taux et quelle indexation. Un acheteur qui ne sait pas répondre à ces questions vous doit une explication avant la signature.

À la signature, le gain immobilier. Fiscalement, un viager est une vente. Si le prix dépasse ce que le bien vous a coûté, achat et travaux qui lui ont ajouté de la valeur compris, la différence est imposée comme pour toute vente. Le taux dépend du canton et baisse, dans la plupart des cantons, avec les années de détention. Dans le canton de Vaud, il est dégressif, de 30 % au plus à 7 % au moins. Nous avons détaillé le mécanisme dans notre article sur le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers.

Le droit de mutation est perçu au même moment. Dans le canton de Vaud, il est dû par l’acheteur, mais le vendeur en reste solidairement responsable. Le canton le réclame aussi à la personne au profit de laquelle un droit d’habitation ou un usufruit est constitué. Demandez au notaire si le droit que vous gardez est concerné.

Chaque année, la rente. C’est là que la réforme entrée en vigueur le 1er janvier 2025 change le plus. Jusqu’en 2024, la rente viagère était imposable à raison de 40 % de son montant. Désormais, seule sa part de rendement est imposée. Cette part se recalcule chaque année d’après le rendement moyen des obligations à dix ans de la Confédération sur les dix dernières années, majoré d’un demi-point. Pour 2025, l’Administration fédérale des contributions l’a calculée à 7 %. Sur une rente de CHF 24’000 par an, vous déclarez donc CHF 1’680 de revenu, contre CHF 9’600 avec l’ancienne règle. Le taux de 2026 ne sera connu qu’après la fin de l’année. L’acheteur, de son côté, ne déduit plus que cette même part.

Tant que vous habitez, la valeur locative. Après la vente, qui déclare la valeur locative, vous ou l’acheteur ? Les explications de l’administration fédérale visent l’usufruit ou le droit d’habitation qu’un propriétaire accorde à un tiers, pas celui que l’on garde en vendant son bien. C’est l’administration fiscale de votre canton qui tranche, posez-lui la question avant de signer. La question a une date de fin. Le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 la suppression de la valeur locative, et pour le logement que l’on occupe, la déduction des frais d’entretien disparaît avec elle.

Pensez à l’EMS avant de signer. C’est la situation qui sépare le plus nettement le droit d’habitation de l’usufruit.

Le droit d’habitation est personnel. Le Code civil le déclare incessible, vous ne pourrez donc pas louer le logement si vous le quittez. Votre famille peut continuer d’y vivre si elle y habitait avec vous et que l’acte ne réserve pas le droit à votre seule personne. Sinon, le logement reste vide, sauf accord avec l’acheteur, et la rente continue. Avec un usufruit, vous pouvez en principe louer le logement, sauf si l’acte vous le réserve personnellement. Le loyer s’ajoute alors à la rente, ce qui change la façon de financer un séjour en EMS.

L’acte peut aussi prévoir ce départ, par exemple une rente augmentée si vous libérez définitivement le logement. Une telle clause se négocie à la signature. Plus tard, elle dépendra de l’accord de l’acheteur, et renoncer à votre droit sans contrepartie suffisante pourrait être compté comme une renonciation si vous demandez un jour des prestations complémentaires.

Les prestations complémentaires. Tant que vous en êtes propriétaire et que vous y habitez, votre logement ne compte pas dans la fortune retenue pour les prestations complémentaires. Une fois le bien vendu, ce qui reste du bouquet en fait partie, et au-delà de CHF 100’000 de fortune pour une personne seule, elles ne sont plus accordées. La rente entre dans vos revenus, la valeur annuelle de votre droit d’habitation aussi.

Si une demande devient nécessaire, notamment pour payer un EMS, la caisse examinera aussi la vente. Elle compare la valeur de ce que vous obtenez en échange, bouquet, rente et droit d’habitation, à la valeur vénale du bien. Si cette contre-prestation n’atteint pas 90 % de la valeur, tout l’écart est compté comme une fortune à laquelle vous avez renoncé, puis réduit de CHF 10’000 par an, et il compte lui aussi pour le seuil. Dépenser le bouquet trop vite, plus de 10 % de la fortune par an sans motif important, peut également être retenu comme une renonciation. C’est l’organe des prestations complémentaires de votre canton qui décide, et mieux vaut lui demander, avant de signer, comment il chiffrera la rente et le droit d’habitation. Un prix appuyé sur une expertise immobilière établie au moment de la vente vous donne une base solide s’il discute la valeur retenue.

À votre décès, la rente s’arrête et le droit d’habitation s’éteint, il ne passe pas aux héritiers. L’acheteur dispose alors pleinement du bien. Vos héritiers ne reçoivent pas le logement. Ils reçoivent ce qui reste du bouquet et des rentes, avec le reste de votre patrimoine.

Pour un couple, l’acte peut prévoir que le droit d’habitation et la rente profitent aux deux époux et continuent au profit du survivant. Demandez-le au notaire, car sans clause en ce sens, le droit tombe au décès de son titulaire, même si le conjoint vit encore dans le logement. Si le logement est celui de la famille, le notaire vous demandera aussi l’accord exprès de votre conjoint, même s’il n’est pas propriétaire.

Les enfants ne signent pas l’acte et n’ont pas à donner leur accord. Le droit des successions, révisé au 1er janvier 2023, a réduit la part que la loi leur réserve, ce qui laisse plus de liberté au propriétaire. Ils regarderont pourtant la vente le jour de la succession. Si le bouquet et la rente étaient nettement inférieurs, au jour de la signature, à ce que valait le bien occupé, la différence pourra ressembler à une donation.

Vendre en viager à l’un de ses enfants est possible, et c’est la situation qui demande le plus de soin. Le prix, le bouquet et la rente doivent pouvoir se justifier devant les frères et sœurs. Une valeur établie par une expertise, et un notaire qui présente le montage à toute la famille avant la signature, réduisent le risque d’un conflit au moment de la succession.

Si vous gardez le bien, il entre dans votre succession, et ce sont vos héritiers qui décideront de le garder ou de le vendre, avec les démarches propres à la vente d’un bien hérité.

Trois points de l’acte décident de ce qui se passe dans ce cas.

Le rythme des paiements. Sauf accord contraire, le Code des obligations prévoit une rente payable par semestre et d’avance, ce qui vous laisse six mois d’avance. Une rente mensuelle, plus proche d’une pension, ramène cette avance à un mois. C’est un choix à faire dans l’acte, comme l’indexation qui fait suivre à la rente le coût de la vie.

La sortie du contrat. Dans un viager, l’acheteur devient propriétaire avant d’avoir tout payé. Demandez au notaire ce que l’acte prévoit si les rentes cessent, si vous pourrez reprendre le bien et à quelles conditions, et ce que deviennent alors le bouquet et les rentes déjà versés.

Le gage. Le vendeur peut faire inscrire un gage sur l’immeuble. Si l’acheteur ne paie plus, ce gage lui donne le droit d’être payé sur le prix du bien vendu aux enchères, jusqu’au montant inscrit et selon son rang, sans lui permettre de reprendre le bien. Le notaire vous dira quel montant inscrire, à quel rang et dans quel délai le demander. Sans gage, en cas de faillite de l’acheteur, vous pourriez réclamer un capital équivalent au prix d’une rente identique, mais parmi les créanciers sans garantie, sans certitude d’être payé en entier.

Ces clauses se rédigent avec le notaire, dont nous décrivons le rôle dans une transaction immobilière.

Le viager répond à une situation précise. Vous voulez rester chez vous, vous avez besoin d’un revenu, et transmettre ce bien n’est pas votre priorité. Si l’un de ces trois points ne tient pas, une autre solution peut mieux vous convenir.

La vente classique rapporte tout le prix, tout de suite, mais oblige à partir. Elle reste la solution la plus simple pour qui envisage de toute façon un logement plus petit ou plus adapté, et notre service de courtage immobilier la mène de l’estimation jusqu’à l’acte. La vente avec droit d’habitation sans rente, parfois appelée viager sans rente, donne un capital immédiat tout en restant chez soi. La donation avec réserve d’usufruit garde le bien dans la famille, mais ne rapporte rien au propriétaire, et si celui-ci demande un jour des prestations complémentaires, la caisse en tiendra compte comme d’une fortune à laquelle il a renoncé.

La bonne solution dépend de votre âge, de vos revenus, de vos proches et de ce que vaut votre bien. C’est ce dernier point qu’il faut établir en premier.