SCPI vs investissement en direct : quel choix privilégier ?
Investir dans la pierre reste un réflexe solide. Mais faut-il le faire soi-même ou passer par une SCPI ? Si vous hésitez entre gérer un bien en direct ou déléguer via une société de placement, cet article est pour vous.
Montant à investir, fiscalité, gestion, rendement : on compare tout, point par point. En quelques minutes, vous aurez une vue claire pour faire le bon choix et optimiser votre patrimoine.
Les fondamentaux SCPI vs achat immobilier direct
Avant de choisir entre une SCPI et un investissement immobilier en direct, il faut comprendre comment ces deux options fonctionnent. Elles permettent toutes deux d’investir dans l’immobilier, mais avec des approches très différentes.
SCPI : un placement immobilier passif
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif. Vous achetez des parts, et la société de gestion s’occupe de tout : acquisition, gestion, location, entretien.
Vous touchez des revenus réguliers issus des loyers, proportionnels à votre nombre de parts. C’est un placement passif. Vous n’avez pas à gérer de locataires ni à suivre les travaux.
Exemple : vous investissez 20 000 CHF dans une SCPI. Vous recevez ensuite chaque trimestre une part des loyers générés par les immeubles détenus par la SCPI, sans implication de votre part.
Investissement en direct : la propriété en main propre
Ici, vous achetez un bien immobilier vous-même. Vous êtes propriétaire à 100 %. Vous choisissez le bien, vous gérez les locataires, vous encaissez les loyers. C’est un placement actif.
Vous avez plus de contrôle, mais aussi plus de responsabilités. Il faut gérer les travaux, les impayés, les vacances locatives. Vous devez aussi suivre le marché immobilier local.
Exemple : vous achetez un appartement à Lausanne pour 800 000 CHF. Vous le louez 2 500 CHF par mois. Vous devez gérer les charges, les assurances, et trouver un locataire fiable
Comparaison rapide
| Critère | SCPI | Investissement en direct |
|---|---|---|
| Gestion | Déléguée à une société | Vous gérez tout |
| Accès | À partir de quelques milliers de CHF | Besoin d’un capital important |
| Liquidité | Revente plus facile (mais pas instantanée) | Revente plus longue et dépend du marché |
| Rendement | Stable, mais moins élevé | Potentiellement plus élevé, mais plus risqué |
| Fiscalité | Traitée à la source selon la SCPI | À gérer vous-même selon votre situation |
La SCPI est idéale si vous cherchez un placement immobilier passif avec une bonne diversification. L’investissement en direct convient mieux si vous voulez contrôler votre propriété et optimiser la performance de votre capital.
Avantages et inconvénients comparés
Forces et limites des SCPI
Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter un bien en direct. Vous placez votre capital dans une société qui gère un portefeuille de biens. En échange, vous touchez des revenus réguliers, souvent trimestriels.
Avantages de la SCPI
- Gestion 100 % déléguée : pas besoin de s’occuper des locataires ou des travaux.
- Bonne diversification : votre argent est réparti sur plusieurs biens, parfois dans plusieurs pays.
- Accès dès quelques milliers de francs : idéal pour démarrer avec un budget limité.
- Revenus réguliers, souvent stables.
Inconvénients de la SCPI
- Liquidité limitée : revendre ses parts peut prendre du temps.
- Frais d’entrée et de gestion parfois élevés.
- Peu de contrôle sur les décisions de gestion et les biens détenus.
- La fiscalité peut être lourde selon votre pays de résidence.
Exemple : en Suisse, certaines SCPI françaises peuvent être imposées à la source en France, ce qui réduit le rendement net.
Forces et limites de l’investissement direct
L’investissement direct consiste à acheter un bien vous-même, en Suisse ou ailleurs. Vous devenez propriétaire, vous choisissez le bien, le locataire, et gérez tout.
Avantages de l’achat immobilier direct
- Contrôle total sur le bien, le financement et la gestion.
- Possibilité de créer de la valeur via les travaux ou la revente.
- Effet de levier possible avec le crédit immobilier.
Inconvénients de l’achat immobilier direct
- Gestion chronophage : trouver un locataire, résoudre les problèmes, assurer le suivi.
- Risque de vacance locative et absence de revenus pendant certaines périodes.
- Besoin d’un capital de départ plus important.
- Moins de diversification : exposition à un seul marché ou type de bien.
Exemple : un appartement à Lausanne peut offrir une bonne performance, mais en cas de problème (travaux, impayés), vous portez seul le risque.
Performance et rentabilité : quel rendement attendre ?
Taux de distribution et valorisation des parts de SCPI
Les SCPI offrent un rendement stable, souvent autour de 4 à 5 % brut par an. Ce taux, appelé taux de distribution, correspond aux revenus versés aux investisseurs selon les loyers encaissés.
Ce rendement est net de gestion, car la SCPI s’occupe de tout : acquisition des biens, recherche de locataires, entretien, etc. Vous percevez donc un revenu passif, sans effort.
En plus du taux de distribution, il faut observer l’évolution de la valorisation des parts.
Certaines SCPI voient leur valeur progresser, ce qui peut générer une plus-value à la revente. Mais cela dépend des conditions du marché immobilier.
En Suisse, les SCPI investissent souvent en France ou en Europe, apportant une diversification géographique. Cependant, attention à la fiscalité transfrontalière.
Rendement locatif et plus-value en direct
L’investissement en direct permet de viser un rendement locatif plus élevé, surtout si le bien est bien localisé et bien géré. En Suisse, un rendement brut de 3 à 6 % est courant selon la région, le type de bien et le marché local.
Mais il faut tout gérer vous-même : recherche du bien, acquisition, gestion des locataires, entretien, etc. Cela implique du temps et des responsabilités.
Outre les loyers, vous pouvez espérer une plus-value à la revente si le bien prend de la valeur.
Cela se produit souvent à Genève, Lausanne ou Zurich, mais rien n’est garanti.
Voici un exemple simple :
| Type d’investissement | Rendement annuel brut | Gestion | Plus-value potentielle |
|---|---|---|---|
| SCPI | 4 à 5 % | 100 % déléguée | Faible à modérée |
| Investissement en direct | 3 à 6 % | 100 % à votre charge | Modérée à élevée |
Avec une SCPI, vous êtes plus passif. En direct, vous êtes plus actif. Le choix dépend de votre temps, de vos compétences et de votre appétit pour le risque.
Fiscalité et coûts associés
La fiscalité et les coûts varient fortement entre un investissement en SCPI et un achat immobilier en direct. Il faut bien comprendre les différences avant de faire un choix.
Fiscalité des SCPI
Les SCPI ne sont pas domiciliées en Suisse ; elles sont souvent basées en France. Cela signifie une imposition à la source en France, puis une déclaration en Suisse. Bien qu’il existe une convention fiscale, une certaine double imposition peut subsister.
Les revenus générés sont considérés comme des revenus immobiliers et doivent être inclus dans votre déclaration en Suisse. Ils augmentent votre revenu imposable et potentiellement votre taux d’imposition.
De plus, contrairement à un bien détenu en direct, les intérêts d’emprunt liés à l’achat de parts de SCPI ne sont pas déductibles en Suisse.
Fiscalité de l’immobilier en direct
La fiscalité sur un bien détenu directement est locale. Vous payez l’impôt sur la valeur locative, même sans locataire. C’est une estimation du revenu locatif théorique.
Mais vous pouvez déduire plusieurs éléments :
- les intérêts hypothécaires
- les frais d’entretien
- les rénovations (sous conditions)
Ces déductions permettent d’optimiser la charge fiscale et ainsi d’améliorer le rendement net de votre investissement.
Dans tous les cas, le notaire encadre la procédure et s’assure que tout soit conforme aux règles.
Coûts d’acquisition et de gestion
Les SCPI comportent des frais d’entrée élevés, généralement entre 8 et 10 %, ainsi que des frais de gestion annuels. Ces frais sont prélevés automatiquement.
Pour un bien en direct, les frais d’acquisition incluent :
- les droits de mutation (selon le canton)
- les frais de notaire
- les frais d’agence
La gestion du bien peut être faite par vous-même ou confiée à une régie, avec des frais compris entre 5 et 8 % du loyer annuel.
Tableau comparatif
| Élément | SCPI | Immobilier en direct |
|---|---|---|
| Fiscalité | Double imposition (France + Suisse) | Imposition locale, déductions possibles |
| Frais d’entrée | 8 à 10 % | Variable selon le canton |
| Frais de gestion | Inclus dans la SCPI | À votre charge ou via une régie |
| Déductions fiscales | Non | Oui (intérêts, travaux, entretien) |
Critères de choix et stratégies pour optimiser votre patrimoine
Avant de choisir entre SCPI et investissement immobilier en direct, il faut regarder plusieurs critères. Chaque solution a ses avantages. L’idée, c’est de faire le bon choix selon votre profil, vos objectifs et votre tolérance au risque.
Objectifs patrimoniaux
Vous cherchez à générer des revenus réguliers ? Ou à faire croître votre capital sur le long terme ?
- Pour des revenus passifs stables : les SCPI sont intéressantes. Elles versent des loyers trimestriels.
- Pour une plus-value à la revente : l’investissement en direct peut être plus rentable si le marché monte.
La fiscalité peut aussi orienter votre choix. Certains cantons taxent différemment les revenus fonciers et les gains en capital.
Niveau de gestion souhaité
La gestion est un point clé. Vous voulez être tranquille ou vous impliquer ?
- SCPI : 100 % passif. La société de gestion s’occupe de tout.
- Investissement direct : vous gérez le bien, les locataires, les travaux, etc.
Si vous vivez à Genève et que vous achetez un bien à Lausanne, il faudra gérer à distance. Pas toujours simple.
Montant à investir
Les SCPI permettent d’investir dès quelques milliers de francs. L’immobilier en direct demande souvent un gros capital de départ. Il faut aussi prévoir les frais d’acquisition (notaire, droits de mutation, etc.).
Exemple : un studio à Lausanne peut coûter 400 000 CHF. Une part de SCPI, c’est parfois 5 000 CHF.
Diversification
Avec les SCPI, vous pouvez répartir votre placement sur plusieurs immeubles, villes, voire pays. En direct, vous êtes limité à un ou deux biens.
La diversification réduit le risque. Si un locataire ne paie pas, l’impact est moindre avec une SCPI.
Liquidité
Vendre un bien immobilier prend du temps : trouver un acheteur, négocier, finaliser la vente. C’est lent.
Les SCPI ne sont pas aussi liquides qu’une action, mais certaines permettent une revente relativement rapide, surtout si elles sont à capital variable.
Fiscalité
La fiscalité varie selon les cantons. Les SCPI étrangères peuvent entraîner des obligations fiscales spécifiques, notamment une déclaration dans deux pays.
Un bon conseil : parlez-en à votre fiduciaire ou à un fiscaliste. Il peut vous aider à optimiser votre situation.
Performance attendue
Le rendement des SCPI tourne souvent autour de 4 à 5 % brut. En direct, cela dépend du bien, de l’emplacement, du marché.
Un appartement bien placé à Lausanne peut offrir une belle performance, mais avec plus de risques et de gestion.
