Immeubles à la vente dans le Canton de Vaud

Le rendement affiché dans une annonce d’immeuble est presque toujours un rendement brut, calculé sur l’état locatif théorique, c’est-à-dire sur la somme des loyers si tout est loué toute l’année au tarif du bail. Personne ne perçoit ce montant.

Ce qui se soustrait, dans l’ordre

Les charges non récupérables auprès des locataires viennent en premier, puis les frais de gérance, puis la provision pour travaux, puis la vacance réelle du dernier exercice, puis les intérêts de votre financement. Entre le chiffre de l’annonce et ce qui arrive sur votre compte, l’écart se compte en points entiers, pas en décimales. Demandez les décomptes des trois derniers exercices plutôt que la projection du vendeur, et comparez la vacance annoncée avec la vacance constatée.

L’état locatif se lit ligne par ligne

Un immeuble entièrement loué n’est pas forcément un bon immeuble. Des baux anciens à des loyers très en dessous du marché signifient un rendement bloqué, parce qu’une hausse ne se décide pas librement et qu’un locataire en place depuis vingt ans ne partira pas. À l’inverse, un immeuble avec trois départs récents offre du potentiel et un risque immédiat. Regardez les dates d’entrée autant que les montants.

Nos immeubles par secteur

• Nos immeubles à vendre à Lausanne, où le rendement plafonne sous l’effet des prix, et où l’on achète d’abord une adresse.
• Nos immeubles à vendre à Yverdon-les-Bains, où le rendement se tient mieux qu’au bord du lac.
• Nos immeubles à vendre à Nyon, avec une vacance faible entretenue par les pendulaires genevois.
• Nos immeubles à vendre à Montreux, où la part de résidences secondaires modifie le calcul.

Les autres catégories se parcourent dans l’ensemble de nos biens à vendre dans le canton de Vaud. Notre position, qui déplaît parfois aux vendeurs que nous représentons. Un immeuble se paie sur son état locatif réel et sur l’état du bâti, pas sur un taux de rendement mis en avant dans une annonce. Quand les deux ne concordent pas, c’est l’état locatif qui a raison.